オフィス賃貸借契約における注意点と法務リスクを回避する方法

オフィス賃貸借契約は、往々にして貸主側に有利に作られているものです。そのため、借主側としては、「建物(部屋)を貸してもらう立場だから」と弱気になってしまうことも…

しかし、借主に過度な負担が求められる条項があれば、勇気をもって修正や削除を求める姿勢が大切です。実際の契約交渉実務では、貸主が修正を受け入れてくれる場合も多く見られるところです。本記事では、オフィス賃貸借契約を結ぶときに注意したい点や、法務リスクを回避する方法について解説します。

 

賃料の増額

契約期間の途中で賃料が増額することがある

オフィス周辺の地域で開発が進んだ、鉄道の新駅ができて便利になったなどで地価が上昇すると、それに合わせて賃料も増額しようと考える不動産会社もあります。契約内容は法律による制限がない限り、当事者間の合意に基づき自由に定めることができます。例えば、オフィス賃貸借契約における賃料増額に関する規定一般を直ちに無効とする法律の規定はありません。そのため、「賃料は2年ごとに数%ずつ増額するものとする」などといった賃料増額規定は、そのように賃料を改定することに関して一定の理由がある場合には、法律に違反するなどの理由で無効となるものではないのです。

できる限り賃料増額に関する特約を排除する

上記で例に出した賃料増額規定は、賃料の増額が予定されていることから、借主に不利な規定です。そのため、借主としては、この条項を削除するなど、できる限り賃料増額に関する規定を排除することが大切です。もっとも、貸主が削除する修正を受け入れてくれない場合もあるかと思います。そうした場合には、「経済事情の変化、公租公課の増減、近隣の家賃相場などと比較して著しく不相当となった場合に限り、賃料または共益費を増減することができる」などと条件を限定するとよいでしょう。

 

 

修繕の費用負担

使用収益に必要な部分の修繕費は原則貸主負担

借りたオフィスで営業活動をしていると、雨漏りするようになった、天井埋め込み式のエアコンが故障したなどの不具合が生じて、修繕が必要になることがあります。このとき、
修繕費を貸主・借主どちらが負担するのかがよく問題となります。民法上、貸主は建物を他人に貸す場合、借主に対して建物を使用収益させる義務を負います。この使用収益させる義務の一環として、賃貸している建物(部屋)を修繕する義務も負うとされています。そのため、使用収益に必要不可欠な部分が故障したときには、その修繕費用は原則として貸主が負担することになっているのです。

 

 

中途解約に伴う違約金

貸主の損失を補填するために違約金が設定されることがある

オフィス賃貸借契約では、あらかじめ契約期間が定められていることがほとんどです。この契約期間とは、借主にとって「建物(部屋)を借りることのできる期間」でもあれば
、「借りなければならない期間」でもあります。借主側の都合によって契約期間の途中で賃貸借契約を解約されると、貸主は家賃収入が途絶えてしまうことになります。そのため、契約書にあらかじめ「契約期間内に借主が中途解約する場合、貸主は違約金として残存期間すべての賃料を借主に請求できるものとする」などと記載されていることも少なくありません。

中途解約自体は入れたほうがよいが、違約金条項は載せない

借主側にとっては、経営状況の変化により途中でオフィスを移転したり経営自体をやめたりするなどで、途中で解約しなければならない事情が発生することがあります。そのため
、「○ヶ月以上前に予告することで、相手方に対し本契約の解約を申し入れることができる」などと、中途解約に関する条項は入れておいた方がよいでしょう。一方で、違約金規定がある場合には削除するなどの修正をすべきでしょう。

 

原状回復の範囲

借主には原状回復義務がある

借主には、賃貸借契約を終了して借りている建物(部屋)を退去するときは、借りた時の状態に戻す義務(原状回復義務)があります。しかし、どこまで借主負担で原状回復を行
うかがよく問題となります。過去の判例では、「(原状回復義務は)特約のない限り、通常損耗に係るものは含まれず、その修補費用は、賃貸人が負担すべきであるが、これと異なる特約を設けることは、契約自由の原則から認められる」とされています(最判平成17年12月16日判時1921号61頁)。

これは、賃借物件を一定の期間使用した場合には通常その期間物件を使用した場合には当然劣化するものについては、賃貸借契約等に特別の定めがない限り、賃借人は退去時に原
状回復する必要がないというものです。しかし、オフィス賃貸借契約の実務では、一般に広く賃借人の原状回復義務を定めており、上記の特約と認められる規定が定められている
ケースが少なくありません。

原状回復すべき範囲をなるべく狭く・違約金などの制裁も入れない

そのため、貸主としては不合理に広く原状回復を負うことのないよう、義務の内容を確認し、必要な修正をすることが必要です。
また、費用についてもある程度借主側でコントロールできるように、借主が原所回復を行う業者の選定を行えるようにすると良いでしょう。明渡期日までに原状回復が間に合わず
退去できない場合に備えて、違約金などの制裁に関する記載があればその条項についても削除を求めるべきと言えます。

 

AI-CONでオフィス賃貸借契約に潜む法務リスクを回避しよう

以上のように、オフィス賃貸借契約には、貸主に有利となる条項が多く盛り込まれています。深く考えずに契約を交わしてしまうと、思わぬリスクや費用まで背負わされることに
なる可能性もゼロではありません。オフィス賃貸借契約を結ぶ際には、サインをする前にAI-CONでリスクがないかどうかチェックされることをおすすめします。

AI-CONでは各条項の有利・不利がわかる上に、修正案が相手有利・対等な関係・自社有利の3パターン用意されており、相手方との関係性によって選ぶことができます。相手方との交渉の仕方についてもアドバイスを受けられるようになったので、「相手方にどのように修正を求めてよいかわからない」という方にはとても役立つものと言えるでしょう。

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